Публичное обсуждение проектов НПА

Вашему вниманию предлагается проект постановления Совета Министров Республики Беларусь «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2019 г. № 473» [PDF], которым предусмотрено утверждение Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства [PDF]; формы типового договора создания объекта долевого строительства [PDF].

Проект предоставлен Министерством строительства и архитектуры Республики Беларусь.

Предлагаем обсудить представленный проект на нашем форуме.

Обсуждение продлится по 22 января 2019 г.

Уважаемые разработчики, в проекте постановления:
1. не отражен порядок подписания первичного документа по итогам строительства определяющий налоговую базу в соответствии с законом о бухгалтерском учете.
2. Нет четкого разграничения между договором долевого строительства на коммерческой основе и договора долевого строительства   для граждан состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, эти две формы договора имеют между собой существенные отличия, а местные органы управления от застройщиков требуют использование только типовой формы не взирая на отличия. И потом получается что в договоре на коммерческой основе фигурируют пункты относящиеся только к гражданам строящих жилье с ограниченной прибылью.

Министерство не учло свои же предложения, которые планировали внести в действующий 263 указ Президента которые и сегодня размещены на их сайте http://www.mas.gov.by/uploads/documents/10.07.2017-Obosnovanie-k-dolevomu-Ukazu-dlja-obsuzhdenija.doc

Ни постановление ни форма договора не проливает свет, что делать, если дольщик обязательство выполнил, а застройщик квартиру (дом) не построил.Расторжение договора и получение компенсации - точно не в интересах дольщика. Дольщик вложил деньги в недвижимость и застройщик должен исходить из того, что он принимая эти деньги, работает уже на собственника этой недвижимости. Договор долевого строительства - это договор купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем. Поэтому и исходить надо из того, что если объект недвижимого имущества не построен, но деньги дольщиком внесены, то этот объект (его часть) собственность дольщика. При таком подходе измениться и отношение к передаче прав застройщика при невыполнении им обязательств другому застройщику, поскольку с момента внесения денежных средств дольщиком, он приобретает право на часть объекта недвижимости, а, следовательно, ему решать, как продолжать строительство и кого приглашать для выполнения функций заказчика строительства.
Государственной регистрации по проекту подлежит только недвижимость и право на него после окончания строительства. Для гарантий прав дольщиков-собственников нужно ввести государственную регистрацию кандидатов в правообладатели недвижимым имуществом. И сделать эту информацию, как и все сведения о государственной регистрации недвижимости ПУБЛИЧНЫМИ.

Насколько я понимаю, МАиС взяла за основу термины и определения, из указа 263.  Однако, анализа этих определений с учетом сложившейся практики, в том числе и судебной, МАиС не проводил.  В связи с чем термины и определения следует внимательнее проработать, например, "недостаток объекта долевого строительства" и "фактическая стоимость объекта строительства".

Цитата из пункта 4.4: "Если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный
расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но
относимые на стоимость строительства в соответствии с
законодательством, не могут быть определены застройщиком в полном
объеме на стадии заключения настоящего договора, их стоимость
предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или
по окончании строительства с заключением дополнительного соглашения
при наличии соответствующих оснований".
Т.е., застройщик (например, при задержке сроков строительства) может требовать от дольщика оплаты дополнительных расходов неограниченных размеров?
Необходимо чётко указать в договоре в каких имеено случаях застройщик имеет право предъявлять дольщику дополнительные суммы к оплате.

"8.2. В случае отсутствия вины застройщика в невыполнении
нормативного срока строительства при наличии подтвержденных
решением уполномоченных государственных органов форс-мажорных
обстоятельств и других, не зависящих от сторон причин течение срока
исполнения обязательств по договору приостанавливается на период
действия обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств
продолжается. При этом застройщик при достройке объекта вправе
применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего
дополнительного срока строительства."
Дополнительные расходы в таких случаях следует разделить между дольщиком и застройщиком и предоставить дольщику иные условия оплаты этих расходов, ведь вины дольщика в невыполнении срока тоже нет.

У меня нет юридического образования, возможно, я не все верно изложу на взгляд юриста, считайте это криком души человека прошедшего через долевое строительство.
Где в этом проекте есть хотя бы видимая забота о рядовых гражданах Республики Беларусь? У застройщиков и так штат юристов, естественно застройщики настаивают на внесении этих правок.
Сейчас по пунктам:
Пункт 10. «Если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. При этом с дольщиками заключается дополнительное соглашение к договору. Сроки предъявления к оплате указанных затрат предусматриваются договором.»
За чем нам нужны застройщики которые не могут просчитать свои затраты на этапе проектирования? Из моего опыта договор составлен так, что подписав, его дольщик обязан подписать дополнительное соглашение на условиях застройщика либо разорвать договор с возвратом средств. С учетом, что на этапе котлована метр квадратный стоит дешевле, и в договоре прописано, что при возврате средств застройщик не обязан возмещать денежных сумм за пользование этими средствами.
Пункт 13 «Срок исполнения застройщиком обязательств по договору»  указанные в части второй настоящего пункта обходятся любым застройщиком без проблем:
- получается разрешение  на перенос сроков строительства в Горисполкоме,  которое как указывает горисполком, не является самостоятельным основанием для изменения сроков по договорам создания объектов долевого строительства, а с целью предотвращения самовольного производства строительно-монтажных работ, а также во избежание остановки строительства объекта в целом.
-Дольщику высылается уведомление, с текстом извините, сообщаем, что не по нашей вине, а вине субподрядной организации были нарушены сроки строительства. На основание выше изложенного предлагается внести изменения в договор создания объекта долевого строительства путем заключения дополнительного соглашения о переносе сроков ввода жилого дома в эксплуатацию. Хотя видно было, что строительство велось с задержками на всех этапах строительства, и застройщик не прилагал усилий для сдачи объекта в срок.
-в договоре долевого прописывается, что если после получения извещения дольщик если не согласен с переносов срока строительства может лишь разорвать договор с возвратом средств (Приложение 1 пункты из действующего договора) хотя со своей стороны он добросовестно исполнил все свои обязательства (вес 100% от суммы по договору)
Пункте 13 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, меры ответственности, указанные в части четвертой настоящего пункта не применимы, если застройщик вовремя уведомил о переносе сроков строительства.
Выходит застройщику достаточно своевременно уведомить дольщика о переносе сроков строительства с любым замечанием и застройщик выполняет свои обязательства даже при условии, что на момент ввода может от дома быть только один фундамент.  Дольщику остается только ожидать.
В пункте 16 части четвертой настоящего пункта обязанности застройщика считаются выполненными лишь после подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства
В реальных договорах прописывается пункт, что если дольщик в указанный в уведомлении срок не явиться подписать акт приемки-передачи объекта либо откажется от  его подписания, акт подписывается застройщиком  в одностороннем порядке.
В пункте17  изложить в следующей редакции «Застройщик обязан обеспечить государственную регистрацию многоквартирного, блокированного жилого дома в установленном порядке, а также инициировать создание товарищества собственников, подготовку необходимых документов и передачу их представителю товарищества собственников, если это товарищество создано, либо лицу, определяемому общим собранием дольщиков или уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом, если такое товарищество не создано, для последующего оформления прав на земельный участок».
Только застройщик в соответствии с пункт 1 статьи 208 Жилищного кодекса Республики Беларусь вправе инициировать создание товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества. Но поскольку по закону не обязан инициировать создание товарищества собственников. До последнего обещает создать товарищество собственников. На момент приемки наступает случай, что поскольку товарищество собственников не создано, назначается уполномоченный местного исполнительного и распорядительного органа.  
В итоге ЖКХ дом принимать не хочет, акт ввода в эксплуатацию подписывается с кучей недоделок, а застройщик ссылается, что дом введен в эксплуатацию, в итоге страдают граждане Республики Беларусь добропорядочно оплатившие жилые метры в данном доме.
В пункте 20 убрать шестую часть настоящего пункта, так как не определены достоверно основания которые разрешают застройщику увеличивать цену долевого строительства и застройщики будут под любым предлогом увеличивать цену строительства и дольщику не останется не чего кроме как безропотно доплачивать . Так как долевое строительство начинается чаще всего на стадии котлована и цена всегда ниже чем перед окончанием строительства и возврат средств даже без процентов с учетом инфляции не покрывает убытков дольщика.

Перечень замечаний по проекту постановления Совета Министров (долевое строительство)

1. Пункт 6: «В случае изменения стоимости строительства одного квадрантного метра общей площади по задекларированным ранее жилым и (или) нежилым помещениям, на строительство которых не заключены договоры, застройщик должен опубликовать новую проектную декларацию или изменения к предыдущей проектной декларации»

Предлагается:
«В случае увеличения стоимости строительства одного квадратного метра» далее - по тексту.

Обоснование:
В настоящее время сложилась практика предоставления скидок от задекларированной стоимости строящихся квартир на основании приказа руководителя. Это делает ценовую политику застройщика более гибкой по отношению к потребителям, приобретающим квартиры с единовременной оплатой, многокомнатные квартиры, квартиры с большой общей площадью, квартиры, не востребованные другими покупателями (крайние этажи, неудачный вид из окна, минимальная инсоляция и т.д.) или более одной товарной позиции. В отношении таких покупателей застройщик вправе уменьшить цену предлагаемого жилья, издав соответствующий приказ о снижении цены. В случае введения необходимости опубликования новой проектной декларации при изменении (как в большую, так и в меньшую сторону) стоимости 1 квадратного метра общей площади объектов долевого строительства по задекларированным ранее объектам долевого строительства, на строительство которых не заключены договоры создания объектов долевого строительства, возможность оперативного реагирования на запросы потребителей и торг в сторону уменьшения стоимости предлагаемых застройщиком квартир будут сопряжены с дополнительными финансовыми, временными и организационными издержками.

2. Пункт 20, абзац 2: «невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд» далее - по тексту.
Пункт 20, абзац 3: «невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд» далее-по тексту  

Предлагается:
Слово «подряд» - исключить.

Обоснование:
Создаются предпосылки для неритмичного финансирования дольщиками процесса строительства, что может привести к непреднамеренному нарушению застройщиком своих обязательств по организации непрерывного процесса финансирования строительства объекта.

Перечень замечаний по проекту типового договора создания объекта долевого строительства

1. Пункт 1.1. абзац 2: «Объект долевого строительства строится для ________»

Предлагается:
Пункт 1.1. абзац 2 - исключить.

Обоснование:
Порядок пользования жилыми помещениями определен действующим законодательством.

2. Пункт 1.1. абзац 3: «В случае невыполнения отделочных работ указать, какие из них не выполняются: _______».

Предлагается:
Заменить на: «выполнения».

Обоснование:
Как правило, квартиры строятся дольщиками без выполнения в них застройщиком чистовых отделочных работ. Более информативным будет указание в договоре перечня дополнительных работ, выполняемых застройщиком, стоимость которых включена в цену объекта строительства.

3. Пункт 3 абзац 3: «… в течение двадцати пяти календарных дней обязан произвести дольщику окончательный расчет цены договора

Предлагается:
Заменить на: «передать»

Обоснование:
Привести формулировку в соответствие с абзацем 1 пункта 16 проекта Постановления.

4. Пункт 3.2. абзац 3: «Недостатки, обнаруженные в переданном объекте долевого строительства, отраженные в акте приемки-передачи или выявленные в течение гарантийного строка, застройщик обязан устранить за свой счет в согласованный с дольщиком или представителем товарищества собственников срок.»

Предлагается:
Слова: "представителем товарищества собственников»
заменить на: «его представителем»

Обоснование:
Представитель товарищества собственников не вправе выступать от имени дольщика (потребителя).

5. Подпункт 6.1.3. пункта 6.1: «отказаться от выполнения отдельных видов отделочных работ до начала их осуществления».

Предлагается:
Заменить на: «отказаться от выполнения отдельных видов чистовых отделочных работ».

Обоснование:
Конкретизация необходима для исключения случаев отказа дольщиков от выполнения работ, предусмотренных технологией строительства (затирка (черновое оштукатуривание) стен, цементно-песчаная стяжка пола, заделка штроб для систем отопления, водо- и электроснабжения, зашивка стояков с инженерными коммуникациями и т. д.).

6. Подпункт 6.3.2. пункта 6.3: «расторгнуть договор в случае невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд согласно графику платежей или двух месяцев подряд при условии внесения платежей" - далее по тексту.

Предлагается:
Слова «подряд» - исключить.

Обоснование:
Создаются предпосылки для неритмичного финансирования дольщиками процесса строительства, что может привести к непреднамеренному нарушению застройщиком своих обязательств по организации непрерывного процесса финансирования строительства объекта (подпункт 6.4.3. пункта 6.4. проекта типового договора).

7. Подпункт 6.4.5. пункта 6.4: «заключить договор с членом семьи дольщика (с его согласия) в случае смерти дольщика».

Предлагается:
Заменить на: «в случае смерти дольщика заключить договор с его наследником».

Обоснование:
Противоречит пункту 1.17. Указа № 473 от 10.12.18 г. «О долевом строительстве». Порядок наследования имущества, а также имущественных прав и обязанностей определен законодательно.

8. Подпункт 6.4.6. пункта 6.4:
«сообщить об изменениях условий договора строительного подряда, если это влияет на отношения, регулируемые в настоящем договоре;»

Предлагается:
Подпункт 6.4.6. пункта 6.4 - исключить

Обоснование:
В соответствии с абзацем 1 пункта 3 Постановления, застройщик принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц обеспечить строительство объекта долевого строительства. Застройщик вправе в процессе строительства объекта производить замену подрядных организаций, не выполняющих свои обязательства. Генподрядчик, по согласованию с застройщиком, для выполнения отдельных видов работ также имеет право привлекать или производить замену субподрядчиков. Выше перечисленные действия могут привести к изменению стоимости строительства объекта или сроков его строительства, что влияет на отношения, регулируемые договором между застройщиком и дольщиками. В соответствии с пунктом 8 Постановления, превышение (снижение) фактической стоимости объекта долевого строительства по отношению к цене договора при достижении потребительских и качественных характеристик объекта долевого строительства относится на финансовые результаты деятельности застройщика. В этой связи обязанность застройщика надлежащим образом сообщить каждому дольщику об изменениях условий договора строительного подряда в случаях строительства многоквартирных жилых домов будет сопряжена с дополнительными финансовыми, временными и организационными издержками.

9. Подпункт 6.4.7. пункта 6.4: «уведомить дольщика о вносимых изменениях в проектную документацию в случае, если они повлекут увеличение или уменьшение цены договора (цены объекта долевого строительства) или иных качественных его показателей».

Предлагается:
Слова «или иных качественных его показателей» - исключить.

Обоснование:
Работы, связанные с изменением технических условий, внесенным после утверждения проектной документации, производятся за счет гос. органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения (пункт 7 проекта Постановления). Обязанность застройщика надлежащим образом уведомить каждого дольщика об изменениях в проектной документации, связанных с улучшением, по сравнению с проектными, потребительских и качественных характеристик строящегося объекта, будет сопряжена с дополнительными финансовыми, временными и организационными издержками.

10. Подпункт 6.4.12. пункта 6.4: «передать в установленном порядке общее имущество..., и информировать его об объектах долевого строительства, в которых не производились отделочные работы.»

Предлагается:
Слова «и информировать его об объектах долевого строительства, в которых не производились отделочные работы» - исключить.

Обоснование:
Большинство объектов, строящихся на коммерческой основе, передаются дольщикам без выполнения чистовых отделочных работ. Предоставление информации о квартирах, где застройщиком не выполнялись отделочные работы не несет в себе практической пользы и сопряжено с дополнительными временными и организационными издержками.

Полагаю, что Положение о долевом строительстве должно включать следующие нормы:
1.Безоговорочно признать дольщика потребителем
2. Застройщик предоставляет дольщику услугу по оформлению текста договора и несет ответственность за соответствие текста договора законодательству.
3. Признать все условия договора, ущемляющие права дольщика в сравнении законодательством о долевом строительстве и законом о защите прав потребителей, ничтожными.
4. Прописать понятие «форс-мажорных обстоятельств» - это чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми участники оказываются неспособными выполнить принятые ими обязательства (пожары, землетрясения, наводнения, другие стихийные бедствия).
5. Вместо загадочных «дополнительных сроков» и т.д.
Прописать: Возникновение форс-мажорных обстоятельств освобождает участников договора от ответственности за выполнение принятых ими обязательств.
6. В случае нарушения застройщиком срока исполнения обязательств предусмотреть безоговорочную выплату пени дольщику.
7. Исключить из договора обязательства по договору подряда.
8. По фактической стоимости оговорить, что термин употребляется к отношениям с дольщиками, использующими государственную поддержку при строительстве, только в случае уменьшения цены договора.
9.Цена должна быть неизменна: в ее формирование закладываются прогнозные индексы, что составляет от 16% сверху. Все остальные риски своей бесхозяйственности застройщик должен нести сам: делает бизнес на чужие деньги, так пусть и относится к ним как к своим.
10. Запретить застройщику менять проект, это можно делать лишь если что-то захотел изменить сам дольщик (инвестор).
11. Убрать элемент «затраты, не включенные в сводный сметный расчет, но относимые на стоимость строительства» Пусть застройщик сразу рассчитывает все. Это не очень большие затраты, в то же время повсеместно застройщики рисуют десятки долларов, а суды вообще понимаю это как неограниченные суммы, которые застройщик может предъявить к оплате дольщику.
12. Все изменения договора должны оформляться дополнительными соглашениями, понуждение к подписанию допсоглашения недопустимо.
Допсоглашение, содержащее условия, противоречащие законодательству о долевом строительстве, считать ничтожными.

Модератор новостей,
1. В ч.1 п.3.
Дополнить указанием на то, что объект передается в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление). Это и так понятно, но не помешает для точного понимания.
2. В ч.2 п.3.
Второе предложение (про справку) – это альтернатива первому (где про график) либо дополнение к нему?
Исходя из ч.1 п.11 усматривается, что это альтернатива. Но, возможно, нужна четкость в данной норме.
3. В ч.1 п.4.
Дополнить часть предложением следующего содержания:
«Зачет осуществляется по соглашению застройщика и дольщика, в т.ч. по договору долевого строительства нового объекта долевого строительства вне зависимости от соблюдения условий для зачета, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Беларусь, либо в одностороннем порядке одной из сторон с соблюдением указанных условий.».
Для четкого понимания того, как делается зачет в данной ситуации.

Модератор новостей,

4. В п.13.
4.1. В ч.1.
Возможно, следует дополнить, что в рамках нормативного срока строительства должно исполняться не любое обязательство застройщика, а именно обязательство по передаче объекта дольщику, т.к. обязательств у застройщика может быть много и не обязательно все они должны соответствовать нормативному сроку строительства.
4.2. В ч.3 упоминание на форс-мажор заменить на непреодолимую силу, т.к. именно так выражается п.3 ст.372 Гражданским кодексом Республики Беларусь,  терминология ГК – базовая для остальных актов законодательства.
4.3. В ч. 3 и 4 указывается про вину. Однако, застройщик – это практически всегда лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Такие лица, по общем правилу, несут ответственность и при отсутствии вины (п. 3 ст.372 ГК).
Соответственно, действительно ли существуют веские основания для ограничения ответственности застройщика?
Например: застройщик не выполнил некоторое обязательство в связи с тем, что его «подвел» свой контрагент. Презюмируется ли в этом случае все равно вина застройщика или будет считаться, что вина все равно присутствует?
4.4. В ч. 3 и 4 указывается про «невыполнение срока исполнения».
Это некорректно, т.к. не выполняются (не исполняются) обязательства (обязанности), но не сроки.
4.5. В ч.3 указывается про ситуацию, когда одновременно отсутствует вина и наличествует «форс-мажора». Однако, т.н. «форс-мажор», по сути, и означает отсутствие вины. Кроме того, при неисполнении обязанности застройщика может иметь место одновременное отсутствие вины и «форс-мажора». В таком случае ч.3 и п.13 в целом не регулируют такую ситуацию.

5. В п.14.
Не совсем ясно, что считать «решением о расторжении договора в установленном порядке». Само соглашение о расторжении договора либо односторонний отказ от его исполнения, строго говоря, таким решением не являются, т.к. представляют собой сделки, совершаемые уже во исполнение принятого решения. Такие сделки подтверждают указанное решение, но самим решением не являются.